Mäklarens roll när du köper lägenhet
En mäklare ska agera i både köparens och säljarens intresse, men vad gäller egentligen? Här kan du läsa mer om vilka rättigheter och skyldigheter du har som köpare under processen.
Ett bostadsköp är en av de viktigaste affärerna du gör i livet, och det är bra att veta vad mäklaren kan och bör göra för dig som köpare. Mäklaren är din kontaktperson genom hela bostadsaffären, men kom ihåg att mäklarens mål är att få bostaden såld – ofta så fort och till så högt pris som möjligt.
Läs vidare så är du väl förberedd inför din bostadsaffär!
Mäklaren ska vara en oberoende part…
Fastighetsmäklaren ska fungera som en oberoende part. Även om mäklaren agerar på uppdrag från säljaren ska mäklaren alltså företräda er båda på ett opartiskt vis och se till båda parters intressen. Både köpare och säljare ska ha fått möjlighet att i god tid ta ställning till all relevant information innan affären slutförs.
… men jobbar oftast på uppdrag av säljaren
Samtidigt är det viktigt att komma ihåg att mäklarens arvode ofta står i direkt relation till priset bostaden säljs för. Därför väljer de flesta köpare till exempel att inte berätta för mäklaren vilket maxpris de kan tänka sig att betala för bostaden.
Vad gäller priset ska mäklaren sätta ett utgångspris som är rimligt utifrån bostadens marknadsvärde. Lockpriser är inte tillåtet men kan ändå förekomma. Som köpare kan du hålla koll genom att titta på slutpriser för liknande bostäder i samma område.
Detta ska mäklaren hjälpa till med
Mäklaren spelar en viktig roll från början till slut i bostadsaffären. I fastighetsmäklarens uppgifter ingår till exempel att:
- kontrollera alla uppgifter inför försäljningen: ägarskap, pantsättning, bostadsrättsförening samt bostadens storlek, planlösning och skick
- värdera bostaden och sätta ett rimligt utgångspris
- ta fram objektsbeskrivning och annonser för att marknadsföra bostaden
- hålla visningar och svara på spekulanternas frågor
- erbjuda en boendekostnadskalkyl för dig som köpare
- sköta budgivning och medverka till att säljare och köpare kommer överens kring tillträdesdag och annat som rör överlåtelsen
- ta fram köpehandlingar och medverka vid kontraktsskrivning
- hjälpa köpare och säljare med det som krävs för att slutföra affären, till exempel boka tid med respektive parts bank för utbetalning av bolån och hjälpa dig som köpare att söka medlemskap i bostadsrättsföreningen
- ta hand om tillträdet då säljaren får slutbetalningen och du som köpare få nycklarna.
Mäklarens upplysningsplikt & rådgivningsskyldighet
Mäklaren har också upplysningsplikt gentemot både säljare och köpare. Det gäller allt som kan ha betydelse för köpet, oavsett om informationen kan anses vara till fördel eller nackdel för säljare eller köpare. Som köpare måste du ändå vara beredd på att själv ställa frågor – det kan finnas viktiga uppgifter om bostaden som mäklaren inte känner till och därför inte informerar om.
Mäklaren har även rådgivningsskyldighet gällande juridiska, tekniska eller ekonomiska frågor, det vill säga sådant mäklaren kan antas ha tillräckliga kunskaper om. Ett sådant exempel är om du som köpare på visningen behöver hjälp med att uppskatta pris för exempelvis byte av dörr eller åtgärd av fel i bostaden. I en sådan situation får mäklaren ge råd utifrån sin kompetens och erfarenhet.
Vad gäller bostadens skick är mäklaren skyldig att informera om uppgifter som säljaren eventuellt har lämnat samt om det finns något besiktningsprotokoll. Mäklaren ska också informera dig som köpare om sina egna iakttagelser av bostadens skick. Däremot är mäklaren inte skyldig att göra någon mer ingående undersökning. Ett stort ansvar vilar på dig som köpare – du har undersökningsplikt.
Köparens undersökningsplikt
Som köpare måste du själv undersöka bostaden före köp. Du kan inte få ersättning av säljaren i efterhand för fel som du borde ha kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Mäklaren ska informera dig om undersökningsplikten skriftligen och i god tid, så att du hinner undersöka bostaden före kontraktsskrivning. Ofta står denna information därför med i den objektsbeskrivning du får på visningen. Det är kostsamt att åtgärda till exempel fukt- och vattenskador så var extra noggrann när du undersöker kök och badrum. Du kan läsa mer om undersökningsplikten i vår steg-för-steg-guide för dig som ska köpa bostadsrätt.
Mäklarens roll vid en tvist
Vid tvist under pågående uppdrag ska mäklaren på ett opartiskt sätt undersöka hur säljare och köpare vill lösa situationen och hjälpa dem att komma överens. Exempel på sådana tvister kan vara att parterna har svårt att enas om datum för tillträdet, eller att tillträdesdagen behöver ändras i efterhand. Mäklaren ska medla och dokumentera eventuella överenskommelser.
Fastighetsmäklarlagen & god fastighetsmäklarsed
Fastighetsmäklarbranschen är reglerad i lag för att både köpare och säljare ska ha ett bra skydd vid bostadsaffärer. Mäklare är skyldiga att följa Fastighetsmäklarlagen, och i lagen finns även beskrivet vad som är god fastighetsmäklarsed.
Fastighetsmäklare följer också Fastighetsmäklarförordningens regler för registrering, avgifter, utbildning och försäkring för fastighetsmäklare.
Tillsynsmyndigheten för mäklare heter Fastighetsmäklarinspektionen (FMI). Alla mäklare måste ha en godkänd mäklarutbildning och en ansvarsförsäkring samt vara registrerade hos Fastighetsmäklarinspektionen.
Om du hamnar i tvist med mäklaren
Hamnar du i tvist med mäklaren ska du först klaga och ställa eventuella krav direkt till mäklaren. Om ni inte kan komma överens kan du anmäla tvisten för prövning hos Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd. Fastighetsmäklarna brukar följa nämndens rekommendationer. Är du inte nöjd med reklamationsnämndens beslut kan du väcka talan i allmän domstol. Du kan också anmäla mäklaren till Fastighetsmäklarinspektionen. De prövar inte tvister men kan varna eller stänga av mäklaren.
Så kan du själv kontrollera fastighetsmäklaren
På Fastighetsmäklarinspektionens webbplats kan du själv söka bland alla registrerade mäklare i Sverige.
På www.hittamäklare.se kan du se försäljningsstatistik för olika mäklare. Där finns även mäklarrecensioner från både säljare och köpare. Observera att www.hittamäklare.se inte är en heltäckande jämförelsetjänst, den bygger på frivillighet från mäklarens sida.
4 värdefulla tips för dig som köpare
Som du märker kan du ställa en del krav på mäklaren även som köpare. Samtidigt är det viktigt att du själv tar ansvar för att ta reda på allt du behöver veta för att kunna fatta ett bra beslut.
Här är fyra punkter som är extra viktiga att komma ihåg på vägen mot din nya lägenhet:
- Våga ställa frågor till mäklaren så att du inte missar viktig information. Förlita dig inte helt till mäklarens upplysningsplikt.
- Var noga med din undersökningsplikt. Undersök lägenheten noga före köp.
- Kolla också upp bostadsrättsföreningens ekonomi, belåning och underhållsplan. Verkar det som om månadsavgifterna kommer att behöva höjas framöver?
- Håll själv koll på slutpriser för liknande lägenheter. Då kan du lättare avgöra vilket pris som är rimligt.