Varför får jag inte låna mer? I huvudet på banken
När du vill köpa en bostad och ansöker om lånelöfte gör banken en bedömning av hur mycket du får låna. Bankerna behöver ta hänsyn till flera parametrar i sina kalkyler, och ofta kan de skilja sig från dina egna beräkningar. Kanske får du inte låna så mycket som du har tänkt? Här förklarar vi hur bankerna tänker.
Bakgrund till bankernas bedömning
Banken följer konsumentkreditlagens regler om god kreditgivningssed, och de får inte låna ut större belopp till dig än du rimligen kan betala tillbaka. Banken ska bedöma om du kommer klara att betala ränta och amorteringar över tid.
I lagen står att långivaren ska ta till vara dina intressen i första hand och ge dig de förklaringar du behöver. Finansinspektionen ser till att bankerna följer rådande lagstiftning och riktlinjer.
5 faktorer som påverkar hur mycket du får låna
Det är inte alltid lätt att förstå hur banken räknar när du ansöker om lånelöfte. Här listar vi de viktigaste sakerna banken tittar på när de bedömer hur stort bolån du kan få.
1. Din inkomst
Banken gör en bedömning av din återbetalningsförmåga över tid. De behöver säkerställa att du har en stadigvarande inkomst så att du klarar kostnaden för ditt bolån och ändå har tillräckligt kvar att leva på. För att bedöma detta gör din bank en kvar att leva på-kalkyl, KALP-kalkyl. Om banken och du olika syn på vad som räknas som stadigvarande inkomst kan det leda till att du får låna ett lägre belopp än du har tänkt dig.
Du kan utgå från att banken räknar fast lön som stadigvarande inkomst. Regelbunden schemalagd arbetstid som ger ob-ersättning räknas också in. Rörliga ersättningar som provision och bonus kan förändras mycket över tid. Många banker tittar då på historiken för att räkna fram ett snitt som de anser är rimligt för en typisk månad. Traktamenten och milersättning är ersättning för dina egna utlägg. Därför räknar banken sällan med dem som inkomst i sina kalkyler.
Är du student? Banken räknar varken studielån eller studiebidrag som inkomst. Som student är det därför ofta svårt att få ett bolån beviljat från sin bank. En del banker godkänner att du tar lån med en medlåntagare, till exempel en sambo eller förälder.
2. Din anställningsform
Din anställningsform ingår i bankens bedömning av om din inkomst är stadigvarande eller inte. En tillsvidareanställning bedöms vara allra tryggast, men bankerna kan bevilja dig lån även om du har en annan anställningsform. Kanske har du tillfällig anställning inom ett yrke där det är brist på utbildad personal? Då kan banken utgå från att du snabbt skulle kunna få förlängd anställning eller ett nytt jobb när din tillfälliga anställning tar slut. Banken gör en helhetsbedömning av hur troligt det är att du kommer fortsätta ha en tillräcklig inkomst framöver. Prata gärna igenom din situation med din kredithandläggare.
3. Bankens kalkylränta
När banken gör sin KALP-kalkyl räknar de med en så kallad kalkylränta som är flera procentenheter högre än den faktiska bolåneräntan. Det är ett sätt för banken att ta höjd för eventuella framtida räntehöjningar i sin bedömning. Kalkylräntan skiljer sig åt mellan aktörerna, men i dagsläget räknar de flesta bankerna med en kalkylränta på cirka 6 – 8%. Har du själv kalkylerat med att behöva klara 1 – 2% ränta, som bankerna i dag erbjuder, kommer räntekostnaden i bankens kalkyl alltså att vara betydligt högre än i din egen kalkyl. Det kan i sin tur innebära att banken erbjuder dig ett lägre lånebelopp än du har räknat med.
4. Amorteringskraven
I Sverige finns lagstadgade amorteringskrav som reglerar hur mycket du behöver amortera på ditt bolån. Vilka amorteringskrav du omfattas av beror på hur stort lånebeloppet är i förhållande till dels bostadens värde, dels din sammanlagda inkomst. Hur mycket du ska amortera varje månad påverkar i sin tur bankens KALP-kalkyl för hur stort belopp du kan få låna.
5. Skuldkvotstaket
Vissa banker har också ett så kallat skuldkvotstak, det vill säga ett maxbelopp för hur mycket du får låna i förhållande till din årsinkomst. Om lånebeloppet överskrider bankens skuldkvotstak kan det innebära att du inte får det bolån du har ansökt om trots att din kvar att leva på-kalkyl håller. En del banker räknar med ett skuldkvotstak på 5 gånger din årsinkomst, andra 5,5 eller 6. Det finns även banker som inte har något skuldkvotstak. Fråga din bank hur de räknar. (Observera att skuldkvotstaket inte är samma sak som Finansinspektionens skärpta amorteringskrav.)
Tips för dig som vill öka dina chanser att få lånelöfte
Fråga banken hur de har räknat. Om du förstår deras bedömning kanske du också kan se vad du bör göra för att öka dina chanser att få det lånelöfte du behöver. Kom också ihåg att kontantinsatsen påverkar hur mycket du behöver låna. Kan du gå in med en större kontantinsats kanske ett lägre lånebelopp räcker?
Ansök om lånelöfte tillsammans med en medlåntagare om du har möjlighet. Medlåntagaren kan vara en partner, men även en förälder. Är ni två eller fler som ansvarar för bolånet räknas er sammanlagda inkomst (och era sammanlagda skulder och levnadskostnader) när banken gör sin bedömning.
Säg upp outnyttjade krediter. När banken tar kreditupplysning på dig syns nämligen även de krediter du inte har utnyttjat. Har du kreditkort du sällan använder kan det alltså vara bra att avsluta dem och be kreditbolagen rapportera till UC att du har betalat dina krediter.
Utgå från helheten (för det gör banken)
Bankernas egna riktlinjer kan skilja sig åt och därför kan bankerna ge olika svar när du ansöker om lånelöfte.
Grundprincipen är dock att de tar en kreditupplysning, tittar på om du har en stadigvarande inkomst och gör en kvar att leva på-kalkyl. Utifrån detta gör banken sedan en helhetsbedömning. Betalningsanmärkningar, privatlån och för många kreditupplysningar kan ställa till det för dig, även om grundkalkylen ser bra ut. Men kom också ihåg att bankerna bedömer på olika sätt. Det kan vara väl värt att ställa frågan om lånelöfte till flera aktörer!